不動産ファンドについて

不動産ファンドについて

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不動産特定共同事業特定目的会社投資家をプロ投資家に限定した場合の規制の緩和GKTKスキームスキーム上の制約投資家をプロ投資家に限定した場合の規制の緩和不動産投資に関する代替的手法

不動産ファンドの組成に関しては、多くの相談が寄せられますので、ここで規制の適用関係を説明させていただきます。不動産ファンドは、第二種金融商品取引業だけでは組成できません。組成の実現にあたり、いくつかのハードルがあります。なお、当事務所は不動産特定共同事業許可は取扱っておりませんが、規制体系の説明のために不動産特定共同事業許可に関しても説明を記載しております。

現物不動産への投資ファンド

不動産特定共同事業

現物不動産の売買や、賃貸を事業目的とするファンドは、原則として第二種金融商品取引業の登録を受けても組成をすることができません。これら事業は、不動産特定共同事業に該当するため、国土交通省に対して不動産特定共同事業に関する下記の手続きをする必要があります。

不動産特定共同事業を行うためには、業務内容に応じて、1号事業者(ファンド運用者。ファンドの業務執行組合員・営業者等に就任して自社ファンドを運用)、2号事業者(契約締結の代理・媒介)、3号事業者(特例事業者の不動産運用)、4号事業者(特例事業者の契約締結の代理・媒介)として、許可を受けるのが原則です。

また、特例事業者(SPC)の届出をすれば、3号事業者及び4号事業者に業務を委託することで不動産特定共同事業許可が不要になります。特例事業者であっても、一定以上の規模の開発型ファンド以外は、一般投資家の出資受け入れも可能です。他にも、小規模なファンドに関しては、小規模不動産特定共同事業の登録を受ける方法もあります。また、不動産特定共同事業許可又は登録が不要な方法として、高度なプロ向けに適格特例投資家限定事業に係る届出をする方法もあります。

許可・登録だけでなく届出の場合も含め、不動産特定共同事業を行うには審査があり、また審査期間も長期間を要します。とくに、不動産特定共同事業許可を受けるには、良好な財産的基礎、構成かつ適確に事業を遂行できる人的構成、事務所ごとの業務管理者配置(不特事業3年以上、実務講習、登録証明事業(ARESマスター、ビル経営管理士、不動産コンサルティングマスター))等が必要になります。そのため、許可を受けるには不動産アセットマネジメントの職歴を有するプロと、厚い資本が必要になります。

種別 資本金規制 制限 対象顧客
1号事業者 許可 1億円 なし
2号事業者 許可 1000万円 なし
3号事業者 許可 5000万円 特例事業者に同じ
4号事業者 許可 1000万円 特例事業者に同じ
小規模不動産 特定共同事業 登録 1000万円 総額 1億円、一人 100万円(特例投資家1億円)以下
※上記それぞれ資産の合計額から負債の合計額を控除した額が資本金又は出資の額の
100分の90に相当する額の純資産要件を満たす必要あり。
特例事業者 届出 取引を3号事業者に委託、 勧誘を第4号事業者に委託 一定のスキームではプロ限定
適格特例投資家限定事業 届出 スーパープロ限定

特定目的会社

不動産特定共同事業としてファンドを組成する方法に代えて、資産の流動化に関する法律に基づく特定目的会社(TMK)を設立する方法もあります。TMKはファンド自体が法人格を有しており、パススルーの株式(優先出資等)や社債(特定社債等)を発行することができます。

しかしながら、TMKの組成については、相応のハードルがあります。業務開始届出を行う必要があり流動化計画の作成といった準備が必要となります。また、不動産の管理及び処分は信託会社等又は不動産の譲渡人又は不動産の管理及び処分を適正に遂行するに足りる財産的基礎及び人的構成を有する者に委託する必要があります。

実務上、運用を受託するアセットマネージャと、販売を担当する証券会社の関与の下で組成されるため、相当な規模の証券化かつ金融機関の関与の下の組成とする必要があります。

投資家をプロ投資家に限定した場合の規制の緩和

前述のように、不動産特定共同事業の特例事業者の届出をすると、一定以上の規模の開発型ファンド以外は3号事業者(特例事業者の不動産運用)に運用を委託し、4号事業者(特例事業者の契約締結の代理・媒介。同時に第二種金融商品取引業の登録を要する。)に契約の勧誘を委託することにより、不動産ファンドを組成して、一般投資家に販売可能です。また、一定以上の規模の開発型ファンドについても、不動産特定共同事業法施行規則第4条に定める特例投資家のみを投資家とすれば、組成・販売が可能です。これは、SPCであっても、業務執行を不動産特定共同事業許可業者に委託するのであれば、組成することができるという制度です。

※特例投資家
銀行、信託会社、不動産特定共同事業者、認可宅地建物取引業者、不動産投資顧問業者、特例事業者との間で当該特例事業者に対して不動産を売買若しくは交換により譲渡する契約又は賃貸する契約を締結している者であって、かつ、不動産特定共同事業契約の締結に関し、不動産投資顧問業者との間で不動産の助言又は投資判断の一任契約を締結している者、金融商品取引法の特定投資家及び特定投資家とみなされる者、有限責任事業組合のうち、組合員が本項目左記に掲げる者のみであるもの、資本金の額が5億円以上の株式会社

また、上記のほか、適格特例投資家限定事業に係る届出の制度もあります。スーパープロ投資家限定事業とも呼ばれ、事前届出を行うことで、適格特例投資家のみを相手方とする場合に不動産特定共同事業許可の取得・関与が不要になる点が従来と異なります。

適格特例投資家限定事業は届出とはなっていますが、国土交通省へ手続きの事前相談をすることが求められており、実際に届出をするには社内体制面で高度な水準にある必要があります。

※適格特例投資家
不動産特定共同事業者、認可宅地建物取引業者、総合不動産投資顧問業者、金融商品取引法の定める適格機関投資家のうちの一部、株式会社地域経済活性化支援機構、一定のスーパープロのみの有限責任事業組合、民間都市開発推進機構、有価証券の残高及び不動産特定共同事業契約に基づく出資の合計額が十億円以上の宅地建物取引業者(一定のファンド運営者含む)、一定の要件を満たす特定目的会社

信託受益権化した不動産への投資ファンド

GKTKスキーム

不動産を信託銀行等に信託して、その信託受益権を取得することを目的とするファンドは、第二種金融商品取引業で販売をすることができます。しかしながら、第二種金融商品取引業だけで不動産ファンドを組成できるかというと、残念ながら、それだけでは不十分です。信託受益権は有価証券なので、主として有価証券を投資対象とするファンドの運用に該当し、投資運用業(不動産関連特定投資運用業)が必要になるためです。

この方法は、いわゆるGK・TKと呼ばれるスキームで、もっとも一般的な不動産証券化の手法でもあります。一方で、投資運用業及び第二種金融商品取引業の登録が必要になる点で、不動産特定共同事業許可に負けず劣らず規制のハードルがあります。投資運用業は、資本金・純資産5000万円の維持要件があるほか、複数の不動産アセットマネジメント業務経験者を確保する必要があります。

また、不動産関連特定投資運用業は、総合不動産投資顧問業者としての登録を受けている者であること、又はその人的構成に照らし、当該登録を受けている者と同程度に不動産関連特定投資運用業を公正かつ適確に遂行することができる知識及び経験を有し、かつ、十分な社会的信用を有する者であると認められることが求められており、事実上、総合不動産投資顧問業者としての登録が必要です。また、総合不動産投資顧問業者には、判断業務統括者の設置が必要になります。

不動産アセットマネジメントの職歴を有するプロと最低1億円程度(維持すべき純資産要件が5000万円のため)の資本があれば、第二種金融商品取引業と投資運用業の登録をしたうえで、一般投資家向けの信託受益権権化した不動産への投資ファンドを組成することが可能です。

※判断業務統括者
必要資格:公認不動産コンサルティングマスター、ビル経営管理士、不動産証券化協会認定マスター、不動産鑑定士、不動産に係る業務に携わった経験のある弁護士または公認会計士
必要経験:少なくとも一般不動産投資顧問業の場合の登録申請者又は重要な使用人と同等の知識を有しており、かつ数十億円以上の不動産に関する投資、取引又は管理に係る判断の経験があり、これらの判断に係る業務に2年以上従事し、各業務について適切な判断を行ってきたと認められること。

スキーム上の制約

スキーム上の問題として、未完成の物件は信託することができないので、リゾート開発や地域開発などの、いわゆる「開発型証券化」には不向きな点、物件を信託する必要があることから、最低数億円の規模の物件であり、信託銀行等が信託を引き受けてくれるグレードの物件でないとスキームが成り立たない点も、信託受益権型の場合の難点です。

よって、商業施設・物流施設・大型オフィスビルの証券化等には向いているのですが、リゾート開発や、小規模アパート・マンションの証券化には事実上使えないと考えられます。

なお、運用を外部の投資運用業者、勧誘を第二種金融商品取引業に委託して、自社は投資助言・代理業に登録して、運用の助言のみを行うことにより、不動産証券化の運用機能の一部のみを行うという方法もあります。この場合、最終的な投資判断は外部の投資運用業者の責任になりますが、投資助言・代理業者として管理報酬・成功報酬等の収受は可能になります。

投資家をプロ投資家に限定した場合の規制の緩和

信託受益権化した不動産に投資するファンドに関しては、投資運用業及び第二種金融商品取引業を登録する方法に代えて、少人数のプロ又はセミプロ投資家を相手方とする場合は、適格投資家等特例業務の利用が可能です。

適格投資家等特例業務においては、信託銀行等に物件を信託した信託受益権を投資の対象とする必要はありますが、1名以上の適格機関投資家及び49名以上の特例業務対象投資家を相手方とする場合には、届出のみで業務を行うことが可能です。適格機関投資家等特例業務に関する詳細は、こちらをご覧ください。

なお、適格機関投資家等特例業務の範囲は、自己私募・自己運用に限られています。よって、ファンドの募集は、自ら行うか第二種金融商品取引業者に委託する必要があり、ファンドの運用は、自ら行うか投資運用業者に委託する必要があります。

不動産投資に関する代替的手法

上記のように、いわゆる「不動産ファンド」を組成するのは、社内体制を十分に整備して、許認可登録の手続きをする必要があります。また、その中でも比較的低いハードルで組成できる適格機関投資家等特例業務では、信託受益権化した物件を投資対象として、プロ投資家のみを勧誘の相手とすれば届出のみで組成が可能です。ただし、組み入れ物件の面で最低数億以上の規模の物件である必要はあります。

「ファンド」に代わる方法としては、出資の人数が少数の縁故者に限られているようであれば、少人数私募社債の検討は可能だと思います。出資法違反の恐れがありますので、不特定多数への勧誘はできませんが、許認可登録の手続きなしで、社債の発行による不動産取得資金の募集が可能です。

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