不動産信託受益権関連業務

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宅建業の延長としての信託受益権関連業務－信託受益権とは－不動産信託受益権型セキュリティトークン－登録が不要な場合－不動産ファンドとの混同に注意－第二種金融商品取引業の登録難度－人的構成の充足－登録にあたる諸手続き

宅建業の延長としての信託受益権関連業務

不動産（宅地及び建物、地上権等）を信託財産とした信託受益権の売買、売買の媒介並びに募集又は私募の取扱いを行おうとする場合、原則として金融商品取引法に基づく第二種金融商品取引業者としての登録が必要になります。実務上信託受益権関連業務の第二種金融商品取引業は現物の不動産の売買及び売買の媒介を行うことを本業とする宅地建物取引業者が登録を受ける場合が多いです。

ビジネス的には、現物不動産であっても、信託受益権化された不動産であっても、「物件の媒介」という意味では事業者がやることは同一なのですが、媒介対象が信託受益権化された不動産になるだけで、第二種金融商品取引業の登録が必要となり、急にハードルが上がります。

また、信託受益権関連第二種金融商品取引業者のなかには、不動産を原資産として他社がAMやPMを担当するGKTK持分(集団投資スキーム)の売買、売買の媒介並びに募集又は私募の取扱いも行っている業者もいますが、これも、信託受益権現物よりも小口化されているとはいえ、同じく宅建業の延長線上の業務といえます。

信託受益権とは

信託受益権とは何かというと、現物不動産の保有者（委託者）が、信託銀行等（受託者）に信託して、所有権を受託者に移転するともに、信託契約に従い、一定の行為を信託銀行等(信託銀行、信託会社又は自己信託の受託者)に委ねることにより、受託者から受益者に対して発行される権利のことです。

信託受益権の保有者（受益者）に対しては、受託者から信託財産からの収益が分配されます。つまり、信託受益権とは、信託財産（不動産）からの経済的利益を収受する権利を意味します。通常の不動産証券化では、現物不動産の持ち主であった当初委託者が同時に当初受益者となりますが、信託受益権は第三者に譲渡することができます。

第二種金融商品取引業に登録して行う信託受益権の売買、媒介、私募の取扱い業務は、この当事者間の信託受益権の売買の当事者となり又は仲介することになります。新たに発行された信託受益権の譲渡の仲介業務は私募の取扱い、発行済み信託受益権の譲渡の仲介は売買の媒介業務に該当します。

なお、不動産の信託受益権化にあたっては、受託者となる信託会社又は信託銀行により、建築確認、消防法等、品質面、法令面で求められる基準に適合した規模及びグレードの物件であることを求められます。

信託受益権化すると、不動産の売買時に登録免許税が大幅に軽減されるため、金融商品としての流動性が高まり、とくに短期売買を前提とする場合には経済的なメリットがあります。また、不動産管理の便宜上の理由で、スキームとして選択される場合もあります。

さらに、平成25年改正まで不動産特定共同事業法による証券化では倒産隔離ができなかった（現在では可能）ため、歴史的経緯として、機関投資家向けの不動産証券は、私募REITや特定目的会社(TMK)と並んで、信託受益権に投資する形態のGKTKスキームが利用されてきたという事情もあります。

不動産信託受益権型セキュリティトークン

不動産信託受益権をセキュリティトークン化した、電子記録移転権利(いわゆる「STO」)の発行の動きも、直近で拡大しています。

信託受益権の受益権を発行する「受益証券発行信託」に関しては、もとより第一項有価証券と位置づけされており、その取扱いには第一種金融商品取引業が必要です。制度導入以降、受益証券発行信託の利用は一貫して低迷していましたが、令和に入ってにわかに注目度が高まっています。不動産をバック・アセットとするセキュリティートークンに関し、令和3年には三菱UFJ信託銀行が開発した「Progmat」をはじめとするセキュリティトークンプラットフォームを用いた不動産受益証券発行信託型セキュリティトークンの第一号の公募が実施されました。

また、受益証券発行信託に該当しない場合であっても、電子記録移転権利の取扱業務は、第二種金融商品取引業ではなく、第一種金融商品取引業に該当します。もっとも、こうしたSTO業務の参入及び検討事業者は、大手金融機関、大手不動産会社、FINTECH企業が主体であり、従来型の中小の信託受益権関連第二種金融商品取引業者とは、業態的にやや距離があります。

登録が不要な場合

新たに発行される信託受益権の募集又は私募及び他社の募集又は私募に応じて取得する業務は、金融商品取引業に該当しません。よって、委託者指図型の信託受益権に関しては、自らが当初委託者となって組成した信託受益権を直接顧客に取得させる行為は登録不要です。また、逆に、他者が当初委託者となった信託受益権を当初委託者から直接取得する行為も、第二種金融商品取引業の登録は不要です。

こうした契約は、民事上の契約としては売買契約になるものの、金融商品取引法上の評価は売買ではなく募集又は私募と整理されるからです。

但し、宅地建物取引業者が当初委託者として自己私募を実施する際には、宅地建物取引業法第35条第3項で買主に対する重要事項説明が義務付けられています。

他方、受託者(信託銀行等)が運用する主に金銭信託等の信託受益権に関しては、発行者は受託者になるため、その当初受益者の信託契約に基づく権利の取得勧誘(信託契約に基づく信託財産の当初払込の勧誘)に係る取扱いは、募集又は私募の取扱い業務に該当します。なお、当該業務は、電子募集取扱業務の形態で行われる場合があります。なお、こうした金銭信託の取扱いは、金融商品取引業者というよりは、主に登録金融機関によりカバーされています。

また、金融商品取引法第二条に規定する定義に関する内閣府令第16条第1項第1号において、金融商品取引業者等に勧誘の全部を委託すれば、信託受益権の販売のうち、勧誘をすることなく、金融商品取引業者等による代理又は媒介により当該販売に係る契約を締結するものは、金融商品取引業に該当しないとされています。

よって、業として信託受益権を販売しても、第二種金融商品取引業を代理又は媒介に入れれば法令上は問題ないということになっています。

また、不動産信託受益権を取得する匿名組合に関しても、第一種金融商品取引業たる引受行為の該当性に関して一定の登録義務の除外があります。

定義府令16条第1項第6号で「法第二条第八項第六号に掲げる行為のうち、金融商品取引業者（第二種金融商品取引業を行う法人に限る。）が、同条第二項第五号に掲げる権利（匿名組合契約に基づく権利のうち、当該権利に係る出資対象事業が不動産に係る同項第一号に掲げる権利に対する投資を行う事業であるものに限る。）の私募に際し、同条第六項第一号に掲げるもの（当該匿名組合契約に基づく権利を他の一の匿名組合契約の営業者に取得させることを目的とするものに限る。）を行う行為」を金融商品取引業から除外しています。

不動産ファンドとの混同に注意

信託受益権の取扱及び売買の媒介業務はいわゆる不動産ファンドとは別のものですのでご注意ください。もちろん、不動産小口信託受益権により、単一の物件に多数の投資家を投資させて証券化する手法は存在しますが、これは、いわゆる不動産ファンドと異なり、投資者が信託受益権を通じて所有権を間接保有する形になりますので、REITやGKTKと異なり、アセットマネージャーによる機動的な処分やポートフォリオの組み換えは困難となります。

ちなみに、不動産ファンドに関しては、組成に関して許認可登録上の高いハードルがありますが、これに代わり不動産担保融資を貸金業及び第二種金融商品取引業登録をして行う方法や、社債化する方法もあります。

もっとも、貸付型ファンドを扱う第二種金融商品取引業の登録は、令和4年現在、一般的な証券会社よりも投資運用業者よりも審査が厳しく難しくなっています。数億レベルの事業資金を問題なく投下できる大規模な会社又はそうした会社に後援された以外には参入が難しくなっています。

なお、不動産証券化業務のうちGKTKのアセットマネジメント行為は、投資助言・代理業又は投資運用業のうち不動産関連特定投資運用業に該当します。また、かかる匿名組合(TK)の私募の取扱いは、ファンドの私募の取扱いにかかる第二種金融商品取引業です。

不動産信託受益権を原資産とするTK関連の売買等の業務は、不動産信託受益権の売買等の業務と同様、「不動産信託受益権等売買等業務」と位置付けられています。

不動産信託受益権等売買等業務の定義は、宅地若しくは建物に係る不動産信託受益権又は組合契約、匿名組合契約若しくは投資事業有限責任組合契約に基づく権利のうち当該権利に係る出資対象事業が主として不動産信託受益権に対する投資を行うものの売買その他の取引に係る業務とされているからです。

よって、GKTK持分(集団投資スキーム)を含む、不動産信託受益権への投資を目的とするファンドの持分の売買等は、後述の不動産信託受益権と同様の人的要件の充足が求められますので、注意が必要です。

また、GKTK型の不動産証券化商品を、売買、媒介、取扱い等の対象に加える場合には、具体的なアセットマネージャー(投資一任契約に基づき不動産信託受益権の売買指図をする者)がどこかを問われます。よって、詳細未定の抽象的な計画では、GKTK関連業務は行政手続きに阻まれて実現しません。事業計画は常に具体的である必要があります。

また、これらのうち一定の業務を宅地建物取引業者である金融商品取引業者が行う場合、一定の取引では、宅建業法に基づき買主に対する重要事項説明が義務付けられていますので、注意が必要になります。

第二種金融商品取引業の登録難度

第二種金融商品取引業は、年々登録の難易度が上がっており、求められる人的構成（役職員の知識経験）などの社内態勢は非常に高いものになっています。金融商品取引法の施行時には、既存業者の救済の意味合いもあってか、金融商品取引業関連の知識・経験が不十分な役職員のみの会社であっても研修の受講等で登録を認められていましたが、現在では不可能です。

法令上、宅地建物に係る不動産信託受益権又は集団投資スキームのうち出資対象事業が主として不動産信託受益権に対する投資を行うものの売買その他の取引に係る業務は、前述のように「不動産信託受益権等売買等業務」と位置付けられています。

また、同じく上記のように不動産信託受益権への投資を出資対象事業とした匿名組合持分（いわゆるGKTK）の売買、媒介、私募及び私募の取扱い業務等は、形式的には集団投資スキーム関連の業務ですが、実質的には不動産証券化関連業務であり、信託受益権関連業務との関係が強い業務です。そのため、不動産信託受益権関連第二種金融商品取引業者もこれを行っている例を散見します。

人的構成の充足

不動産信託受益権等売買等業務については、通常の第二種金融商品取引業を行う場合の登録における人的構成の審査基準に加え、以下のように宅地又は建物の取引に関する専門的知識及び経験を有する者の配置が必要になります。実務的には、営業部門、コンプライアンス部門、内部監査部門に、金融商品取引業・宅地建物取引業の職務経験を有しかつ宅建士資格者を有する者又はこれに準ずる経歴の者を配置することが必要になります。

3部門に宅地建物取引業の知識権を有する者の配置が必要であることから、人員配置の面でもいわゆる「ファンドの二種」とはかなり異なったものとならざるを得ず、不動産信託受益権関連業務を行う第二種金融商品取引業者とファンド関連業務を行う第二種金融商品取引業者の業務兼営率はさほど高くありません。

宅地又は建物の取引に関する専門的知識及び経験を有する役員又は使用人を次に掲げる部門にそれぞれ配置していること
不動産信託受益権等売買等業務の統括に係る部門
内部監査に係る部門
法令等を遵守させるための指導に関する業務に係る部門
不動産信託受益権等売買等業務を行う役員又は使用人が、業府令第85条（不動産信託受益権の売買その他の取引に係る契約締結前交付書面の記載事項の特則）第1項各号に掲げる事項について、顧客の知識、経験、財産の状況及び金融商品取引契約を締結する目的に照らして当該顧客に理解されるために必要な方法及び程度による説明をするために必要な宅地又は建物の取引に関する専門的知識及び経験を有していること

登録にあたる諸手続き

第二種金融商品取引業を新規に登録するにあたっては、一般社団法人第二種金融商品取引業協会への加入が必要になります。一般社団法人第二種金融商品取引業協会への加入は、形式上は任意となっていますが、新規の第二種金融商品取引業の登録申請においては、行政指導ベースで事実上の義務になっているためです。

なお、第二種金融商品取引業のうち、信託受益権の取扱及び売買の媒介業務の登録の支援・代理をやっている行政書士事務所は非常に多いです。多くの場合には、建設業・宅建業等の一般的許認可の延長線上で、第二種金融商品取引業（又は投資助言・代理業も）も手掛けるということが多いようです。

そのため、近年の第二種金融商品取引業の登録難度の劇的な上昇で、金融商品取引法に関する知識・経験の面で密度の高い審査に追いつかず、実際には登録が難しくなっている例もあると聞きます。その点、当事務所は第一種金融商品取引業（証券会社等）や投資運用業等の、より複雑で長期間を要する登録も含む証券関連法務を完全専業で手掛けている事務所です。

そのため、現在のハードルのあがった第二種金融商品取引業の登録の支援にも、問題なく対応することができます。実際、令和に入ってからも多数の不動産信託受益権関連第二種金融商品取引業者の資金登録を完了させています。

ご依頼の検討の際は相見積もりを歓迎しております。また、すぐにご依頼いただく予定がなくとも、今後のために話を聞きたいということであったり、ひとまずご相談だけということでも結構です。セカンドオピニオンも歓迎しておりますので、ぜひともお気軽にお問い合わせくださいませ。