不動産信託受益権関連業務

不動産信託受益権関連業務

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第二種金融商品取引業の登録難度人的構成の充足登録にあたる諸手続き

不動産(宅地及び建物、地上権等)を信託財産とした信託受益権の売買、募集又は私募の取扱及び売買の媒介を行おうとする場合、金融商品取引法に基づく第二種金融商品取引業者としての登録が必要になります。実務上信託受益権関連業務の第二種金融商品取引業は現物の不動産の売買の媒介を行うことを本業とする宅地建物取引業者が登録を受ける場合が多いです。

ビジネス的には、現物不動産であっても、信託受益権化された不動産であっても、「物件の媒介」という意味では事業者がやることは同一なのですが、媒介対象が信託受益権化された不動産になるだけで、第二種金融商品取引業の登録が必要となり、急にハードルが上がります。

信託受益権とは何かというと、現物不動産の保有者(委託者)が、信託銀行等(受託者)に信託して、管理及び処分を信託銀行等に委ねることにより、受託者から委託者に対して発行される権利のことです。

信託受益権の保有者(受益者)に対しては、受託者から信託財産からの収益が分配されます。つまり、信託受益権とは、信託財産(不動産)からの経済的利益を収受する権利を意味します。現物不動産の持ち主だった委託者が当初の受益者となりますが、信託受益権は第三者に譲渡することができます。

なお、不動産の信託受益権化にあたっては、受託者となる信託会社又は信託銀行により、建築確認、消防法等、品質面、法令面で求められる基準に適合した規模及びグレードの物件であることを求められます。

第二種金融商品取引業に登録して行う、信託受益権の売買、私募の取扱及び売買の媒介業務は、この当事者間の信託受益権の売買の当事者となり又は仲介することになります。新たに発行された信託受益権の譲渡の仲介業務は私募の取扱、発行済み信託受益権の譲渡は売買の媒介業務に該当します。

なお信託受益権の取扱及び売買の媒介業務はいわゆる不動産ファンドとは別のものですのでご注意ください。ちなみに、不動産ファンドに関しては、組成に関して許認可登録上の高いハードルがありますが、これに代わり社債化する方法もあります。

なお、不動産証券化業務のうちGKTKのアセットマネジメント行為は、投資助言・代理業又は投資運用業のうち不動産関連特定投資運用業に該当します。また、TKの私募の取扱は、ファンドの私募の取扱にかかる第二種金融商品取引業です。

第二種金融商品取引業の登録難度

第二種金融商品取引業は、年々登録の難易度が上がっており、求められる人的構成(役職員の知識経験)などの社内態勢は非常に高いものになっています。金融商品取引法の施行時には、既存業者の救済の意味合いもあってか、金融商品取引業関連の知識・経験が不十分な役職員のみの会社であっても研修の受講等で登録を認められていましたが、現在では不可能です。

法令上、宅地建物に係る不動産信託受益権又は集団投資スキームのうち出資対象事業が主として不動産信託受益権に対する投資を行うものの売買その他の取引に係る業務は、「不動産信託受益権等売買等業務」と位置付けられています。

なお、不動産信託受益権への投資を出資対象事業とした匿名組合持分(いわゆるGKTK)の売買、媒介、私募及び私募の取扱業務等は、形式的には集団投資スキーム関連の業務ですが、実質的には不動産証券化関連業務であり、信託受益権関連業務との関係が強い業務です。そのため、不動産信託受益権関連第二種金融商品取引業者もこれを行っている例を散見します。

人的構成の充足

不動産信託受益権等売買等業務については、通常の第二種金融商品取引業を行う場合の登録における人的構成の審査基準に加え、以下のように宅地又は建物の取引に関する専門的知識及び経験を有する者の配置が必要になります。実務的には、営業部門、コンプライアンス部門、内部監査部門に、金融商品取引業・宅地建物取引業の職務経験を有しかつ宅建士資格者を有する者又はこれに準ずる経歴の者を配置することが必要になります。

3部門に宅地建物取引業の知識権を有する者の配置が必要であることから、人員配置の面でもいわゆる「ファンドの二種」とはかなり異なったものとならざるを得ず、不動産信託受益権関連業務を行う第二種金融商品取引業者とファンド関連業務を行う第二種金融商品取引業者の業務兼営率はさほど高くありません。

  • 宅地又は建物の取引に関する専門的知識及び経験を有する役員又は使用人を次に掲げる部門にそれぞれ配置していること
  • 不動産信託受益権等売買等業務の統括に係る部門
  • 内部監査に係る部門
  • 法令等を遵守させるための指導に関する業務に係る部門
  • 不動産信託受益権等売買等業務を行う役員又は使用人が、業府令第85条(不動産信託受益権の売買その他の取引に係る契約締結前交付書面の記載事項の特則)第1項各号に掲げる事項について、顧客の知識、経験、財産の状況及び金融商品取引契約を締結する目的に照らして当該顧客に理解されるために必要な方法及び程度による説明をするために必要な宅地又は建物の取引に関する専門的知識及び経験を有していること

登録にあたる諸手続き

第二種金融商品取引業を新規に登録するにあたっては、一般社団法人第二種金融商品取引業協会への加入が必要になります。一般社団法人第二種金融商品取引業協会への加入は、形式上は任意となっていますが、新規の第二種金融商品取引業の登録申請においては、行政指導ベースで事実上の義務になっているためです。

なお、第二種金融商品取引業のうち、信託受益権の取扱及び売買の媒介業務の登録の支援・代理をやっている行政書士事務所は非常に多いです。多くの場合には、建設業・宅建業等の一般的許認可の延長線上で、第二種金融商品取引業(又は投資助言・代理業も)も手掛けるということが多いようです。

そのため、近年の第二種金融商品取引業の登録難度の劇的な上昇で、金融商品取引法に関する知識・経験の面で密度の高い審査に追いつかず、実際には登録が難しくなっている例もあると聞きます。その点、当事務所は第一種金融商品取引業(証券会社等)や投資運用業等の、より複雑で長期間を要する登録も含む証券関連法務を完全専業で手掛けている事務所です。

そのため、現在のハードルのあがった第二種金融商品取引業の登録の支援にも、問題なく対応することができます。実際、令和2年も複数も不動産信託受益権関連第二種金融商品取引業者の資金登録を完了させています。

ご依頼の検討の際は相見積もりを歓迎しております。また、すぐにご依頼いただく予定がなくとも、今後のために話を聞きたいということであったり、ひとまずご相談だけということでも結構です。セカンドオピニオンも歓迎しておりますので、ぜひともお気軽にお問い合わせくださいませ。

費用
手続きに関する助言:1時間2万円及び税(初回相談無料)
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登録申請代行一式:180万円及び税

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